Zenit by Bayer (Bosnyák tér)

1. Felvonás: A Mundo

2004-ben írtak ki ötletpályázatot a terület beépítésére, az első helyezett látványterve így nézett ki – legyünk elnézőek a korabeli számítógépes grafikákat illetően:

Az ötletpályázat akkor még egy sport- és kultúrközpont kialakításának lehetőségeit igyekezett feltárni.

2007-ben kapta meg a projekt a keresztségben a Mundo Városközpont elnevezést, amikor az Echo Investment bejelentette, hogy a lengyel Mofo és a magyar Bánáti és Hartvig építészirodák tervei szerint épít egy új központot a Bosnyák téri piacon túli, közel 7 hektáros területre. (Korábban a Bánáti és Hartvig helyett a RAS építésziroda tűnt befutónak.) Az Echo az előző évben vásárolta meg a területet a kerületi önkormányzattól.

A júliusi tervtanácsi vita során éles kritika érte a beruházást, amely „nem városközpontot formál, hanem csupán egy gigantikus épülettömböt”. Ezért újabb tervtanácsi vita következett novemberben, amelyen az átdolgozott tervek már jóval nagyobb támogatottságot nyertek. Hartvig Lajos elmondta, hogy az épületek telepítését úgy alakították át, hogy a Bosnyák téri templom déli oldalától egy tengely induljon el, amely a tervezett metrólejáró mellett elhaladva az üzletközpont passzázsába vezet. A komplexumba átköltözött volna a kerületi városháza is, ez önálló irodaépületet kapott a terveken. Akkor úgy számoltak, az építkezés-sorozat 5 év alatt zárulhat le. Érdekes, hogy akkoriban még a Bosnyák tértől tervezték elindítani a 4-es metró fúrópajzsát. (A piaccsarnok helyett egy új csarnok megépítését is tervbe vette a főváros, de ez nem volt a Mundo projekt része.)

A tervek azonban 2008 végére alaposan megváltoztak. Már kitört a nemzetközi hitelválság az ingatlanpiacon, amikor bejelentették: igazából nem városközpontot, hanem lényegében egy plázát terveznek a területen felépíteni. Eszerint az önkormányzat ide költözése helyett az üzlethelyiségek és irodaterek dominálnak majd. Közben elkezdődött a terület régészeti feltárása is: az ásások során százával találtak második világháborús lőszereket, de egy ezer éves, feltehetően szarmata temetkezési helyre is rábukkantak.

Az önkormányzat azonban kellően harcosnak bizonyult: a tervmódosítások miatt ötpárti konszenzussal szavazták meg, hogy megvonják a támogatást a Mundótól. Ez összhangban volt a közhangulattal is: a kerületi lakosok sem akartak egy plázát a Bosnyák tér külső végébe. Eközben a beruházó már arról közölt információkat, hogy milyen üzletek nyílhatnak a plázában, talán ezzel akarva megnyerni a lakosság támogatását: a Reserved, a House és a Cropp neve is elhangzott. 2009 végére az önkormányzatban már elég támogatást is szerzett a pláza ötlete ahhoz, hogy a módosított terveket megszavazzák. Ennek jegyében a beruházó lényegében mentesült volna a közcélú épületek megépítése alól.

2010 őszén úgy tűnt, hogy sínre is került az ügy, indulhat az építkezés, jön az Alle és a Corvin Plaza mellé még egy új pláza. Az újabb koncepció szerint ugyanis kevesebb üzlet megépítését, és egy második ütemben az önkormányzati helyiségek, egy egészségház és egy kulturális célú létesítmény is felépült volna, ezt pedig a központi tervtanács néhány módosítási kérelem mellett elfogadta. Sőt, az akkor bevezetett plázastop törvény alól is felmentést kapott a beruházás.

Az építkezés mégsem indult meg. Sőt, 2014-ben, évekkel később még mindig csak ott tartottak, hogy egy újabb megállapodást írt alá a kerületi önkormányzat és az Echo Investment. Ennek szellemében a projektben egy új park, egy sportcentrum, valamint a kerület új közigazgatási központja is itt épül fel a mintegy 170 üzlet és egy új mozi mellett, de a Bosnyák téri piacot is felújítják. Akkor úgy számoltak, 2018-ra el is készülhetnek. De ezután sem történt semmi, az építkezés nem indult el. Sőt, 2016 elején már arról cikkeztek, hogy az Echo Investment talán ki is hátrál az elátkozott projektből. A színfalak mögött ez el is kezdődött: a telkekért bejelentkezett a Bayer Construct, de csak 2018-ban jutottak el egy szerződés összeállításáig.

2017-ben újra jött egy bejelentés, hogy megindulhat az építkezés a Csömöri út – Rákospatak utca – Bosnyák utca által határolt területen: elkezdődtek az építési munka előkészületei a területen.

Ezeket a terveket a Bánáti és Hartvig a varsói Studio Quadra irodával közösen jegyezte. És, mint azt az olvasó már sejtheti, természetesen ebből sem lett semmi, az építkezés nem indult meg.

2. Felvonás: Zenit by Bayer

Ami tényleg meg is épült, annak a története 2021-ben kezdődött: ekkor lényegében a semmiből jelentették be, hogy a világhírű Zaha Hadid Architects stúdió tervei szerint épülhet fel egy irodaházakból, üzletközpontból és társasházakból álló komplexum a területen. A látványtervek a Bayer Property honlapján bukkantak fel. A fejlesztést nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű üggyé nyilvánították, amivel akár 39 méteres épületek is felhúzhatóvá váltak azon a környéken, ahol addig a földszint + 2-3 emelet volt a jellemző a családi házak mellett. 2021-ben még azt is ígérték: „… az első ütemben egyebek mellett megújul a Bosnyák téri piac, amely fölé Polgármesteri hivatal és egy kerületi rendelőintézet épül.”

2022 tavaszán a projekt megkapta az építési engedélyt, az önkormányzat visszatáncolt a piaccsarnok átépítésétől. A következő év elején az építészeti tervek átdolgozására az FBIS Kft.-t kérte fel a Bayer Construct. A Bosnyák utcában az első lakóház építésének kezdtek neki, a főútvonal mentén a bevásárlóközpont rész után az első három, fszt + 8 emelet magas irodatömb építésének is nekiálltak. A beruházás komoly állami hátszéllel valósulhatott meg: egy nagyobb, 168 lakásos, R1 jelű lakótömb és hét irodaépület (O1-O7) épült fel, a legnagyobb (O1 jelű) alsó része egy kisebb bevásárlóközpontot képez. A lakóház alatt egy, az irodaházak alatt három szinten épült mélygarázs. A számok jól mutatják, hogy a közel ezer lakás idővel kétszáz alá szorult, az új városközpontnak induló projekt lényegében egy, a környezetére fittyet hányó irodaház beruházássá vált. A fűtéshez korszerű hőszivattyús rendszer épült ki a geotermikus energia felhasználására. A projekt akkor még ZVK, azaz Zugló Városközpont néven futott.

A környezet viszont lényegében semmit nem változott. A lakásokba drága pénzért beköltöző lakóknak a panoráma így a piaccsarnok hátsó fertályára nyílik. A 4-es metró nem érte el a Bosnyák teret. A Csömöri úton járó buszok csúcsidőben már ma is zsúfoltak. Villamospálya van, de csak a Nagy Lajos király útján, észak-déli tájolással, így a városközpont felé nem járnak. Így borítékolható, hogy amint megtelnek az irodák élettel, a környék közlekedése lényegében összeomlik. (A 44-es villamos járt a Keleti pályaudvar irányába, de az már 1995-ben megszűnt, a Bosnyák téren ennek a villamospálya maradványát lehetett még a 2020-as évek elején is látni.)

2023-ban Hadházy Ákos független országgyűlési képviselő talált rá a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt. oldalán egy szerződést, amely szerint a magyar állam 244 milliárdért megveszi a telket és az irodákat. A szerződés értelmében az építkezés után a Bayer csoport csak a lakásokat és az üzleteket tartja meg üzemeltetésre, az irodákat nem. Így annak a kérdése, hogy mégis ki fog egy ilyen környéken ennyi irodát kibérelni, az államra szállt. Az egyik kormányinfón aztán Gulyás Gergely kancelláriaminiszter azt nyilatkozta, hogy állami szervezeteket, többek között a NAV több egységét, az Államkincstár és a Központi Ellátási Főigazgatóság (KEF) dolgozóit költöztetnék be. Bújtatottan, eltitkoltan szinte egy kisebb kormányzati negyed épült így Zuglóban, magánpiaci beruházásnak álcázva. (Ez csak az egyik ilyen beruházás volt: a Bosnyák térért 244 milliárdot, a Dürer Parkért 100 milliárdot, a BudaPart irodaházakért pedig 255 milliárdot fizetett az állam. ÁFÁ-val együtt a bruttó végösszeg a három projektre 757 milliárd forint volt.) Az adásvételi szerződéseket, többszöri módosítás után, még a 2026-os tavaszi országgyűlési választások előtt alá is írták.

A szerződésben azt is kikötötték, hogy a 10% foglalón felül az állam csak akkor fizet a Bayernek, ha az megállapodik a kerületi önkormányzattal, és megkötik a településrendezési szerződést (trsz). Csakhogy az újabb és újabb változatokat az önkormányzat rendre egyoldalúnak ítélte, a trsz nem köttetett meg. Nem tudtak megállapodni ugyanis arról, hogy mit valósítson meg a Bayer, és mit hagyhat el, illetve az elhagyott elemeket milyen értékben fizeti meg az önkormányzatnak. Például egy 400 fős P+R parkoló is szerepelt a listán, amelynek meg nem építését a Bayer teljesen eltérően árazta, mint az önkormányzat.

2025 október 16-án a kb. 11000 négyzetméteres üzletközpont megnyitotta kapuit a látogatók előtt. A földszintre a kisebb üzletek és a vendéglátóhelyek kerültek, az első emeletre a nagyobb üzletek. A legalsó szintre került Magyarország legnagyobb, 3000 négyzetméteres Aldi üzlete. A vásárlóknak 530 autós parkolóhely is készült az épület aljában.

Üzletek a megnyitás utáni, első állapot szerint: Aldi, Barber Shop Budapest, Bio-Barát Biobolt, CCC, Flying Tiger, Fressnapf, Gyöngy Patika, KIK, Libri, Lizzy Ékszer, Pepco, Rossmann, Sinsay, Vision Express. Vendéglátóhelyek, gasztronómia: Bortársaság, Café Frei, Foodace, Smashday, Wok’n’Go. Szolgáltatások: Groupama Biztosító, K&H, Mister Minit, OTP bank, Smart Change.

Ettől a naptól a tömegközlekedési rend is megváltozott: a 110, 112 buszok új megállót kaptak. Az egykori sínek helyén épült külön sáv a buszoknak, szem előtt tartva annak a lehetőségét, hogy valamikor ez villamospályára cserélhető legyen. Az útpályát 900 méter hosszan újították fel. A Rákospatak utcában is felújították egy szakaszon az útpályát, a 110, 112 buszjáratok számára egy új végállomási fordulót építettek. A Vezér utcában 200 méter hosszan építették újjá a meglévő sávokat, és egy új sávot is építettek. Felújították az útburkolatot a Bosnyák utca egy részén és a Bosnyák közben is. A Rákos-patak felett új híd épült.

2026. augusztus 3-án robbant a hír: az új kormányzat felmondja a szerződést a Bayerrel, az addig tervezett költözést így lemondták. Azt a 300 milliárd forintot is visszakövetelik, ami addig már kifizetésre került. Hosszas, éveken át tartó pereskedésbe torkollott ezzel a projekt, a Bayer Construct pedig a visszafizetési igényre reagálva csődeljárást kért magával szemben. A Magyar Nemzeti Vagyonkezelő a szerződés áttekintése során számos szerződésszegést állapított meg, a zárási feltételek közül számos nem teljesült. Az ingatlanokat például továbbra is terhelte a zuglói önkormányzat elővásárlási joga, pedig ezt a zárás előtt töröltetni kellett volna. Már csak ez az egy tétel kapcsán éveken át tartó pereskedés várható, amelybe az állam és az önkormányzat is bekapcsolódik a Bayer projektcégével, a ZVK Development Kft.-vel szemben.

Az irodaterek így valószínűleg még évekig üresen állnak majd.

Felhasznált irodalom:

‘http://epiteszforum.hu/budapest-xiv-kerulet-zuglo-keruletkozpont-bosnyak-ter-varosepitesi-epiteszeti-otletei
‘http://epiteszforum.hu/zuglo-sport-es-kulturalis-kozpont-varosrendezesi-es-epiteszeti-otletpalyazata5
‘http://epiteszforum.hu/kivalasztottak-a-zugloi-mundo-varoskozpont-tervezojet
‘http://epiteszforum.hu/tervtanacs-elott-a-zugloi-varoskozpont-terve
‘http://epiteszforum.hu/masodik-menet-ismet-tervtanacs-elott-a-zugloi-varoskozpont-terve
Óvári Judit: Városközpont a Bosnyákon. In: Budapest újság, 2008/3, p. 28-29.
‘https://ingatlanok.hu/hirek/20081015/tavasszal-indul-zuglo-uj-varoskozpontjanak-epitese
‘http://index.hu/tudomany/tortenelem/bosny101208/
‘https://www.origo.hu/ingatlan/2008/11/zuglo-mundo-varoskozpont-onkormanyzati-plazastop-nem-az-uj-tervre
‘http://index.hu/belfold/budapest/2009/03/30/egyre_tobben_tiltakoznak_a_bosnyak_teri_plaza_ellen/
‘http://bpbutik.blog.hu/2009/06/30/reserved_house_es_cropp_a_mundoban
‘http://index.hu/belfold/budapest/2009/12/01/novekvo_ciposdoboz_ellen_kuzd_a_polgarmester_zugloban/
‘http://www.privatbankar.hu/frisshir/hircentrum/szerenyebb_komplexum_epul_a_bosnyak_teren_92493
‘http://hvg.hu/itthon/20110726_telek_visszavasarlasi_mizeria_Zugloban
‘http://www.ingatlanhirek.hu/hir/Nem-mindenkire-ervenyes-a-plazastop/41294/?flid=41294
‘http://www.ingatlanhirek.hu/hir/Plaza-epul-Zugloban/45287/
‘http://privatbankar.hu/ingatlan/kisebb-csoda-uj-plaza-epul-budapesten-310239
‘http://magyarepitok.hu/mi-epul/2017/08/plaza-epulhet-a-bosnyak-teren
‘http://pestbuda.hu/cikk/20170802_elindulhat_a_zugloi_plaza_epitese
‘https://epiteszforum.hu/a-zaha-hadid-architects-tervei-alapjan-epul-a-bosnyak-ter-uj-kozpontja
‘https://pestbuda.hu/cikk/20211112_teljesen_megujitjak_a_bosnyak_teret_uj_varoskozpont_epul_zugloban
‘https://magyarepitok.hu/mi-epul/2021/11/jovore-rajtol-el-a-zuglo-uj-varoskozpontjanak-epitkezese
‘https://pestbuda.hu/cikk/20220426_uj_varoskozpont_epul_zugloban_hamarosan_elkezdodhet_a_bosnyak_ter_es_kornyezetenek_megujulasa
‘https://telex.hu/belfold/2022/10/16/zuglo-epitkezes-csomori-ut-bayer-contsruct-tuntetes-horvath-csaba
‘https://epiteszforum.hu/harom-irodahaz-kapott-engedelyt-a-zugloi-uj-varosnegyed-beruhazasban
‘https://telex.hu/belfold/2023/02/14/kuria-zuglo-onkormanyzat-rendelet-elutasitas-ner-gigaberuhazas-epitkezes
‘https://magyarepitok.hu/mi-epul/2023/03/mar-epul-zugloban-budapest-legmodernebb-varosnegyede
‘https://www.valaszonline.hu/2024/04/22/zuglo-varoskozpont-kormanyzati-negyed-bayer-construct-balazs-attila-horvath-csaba/
‘https://telex.hu/belfold/2024/05/09/zuglo-bayer-construct-trsz-mnv-szerzodes-horvath-csaba-dienes-janos
‘https://magyarepitok.hu/mi-epul/2024/05/tul-a-felen-juniusban-ujabb-ket-epulet-lesz-szerkezetkesz-a-zugloi-beruhazason
‘https://telex.hu/belfold/2024/08/26/demokratikus-koalicio-feljelentes-gyurcsany-ferenc-orban-viktor-kormany-irodahaz-vasarlas
‘https://www.valaszonline.hu/2024/04/26/zuglo-varoskozpont-kormanyzati-negyed-bayer-construct-balazs-attila-horvath-csaba-varostortenet-kirugas-dienes-janos/
‘https://magyarepitok.hu/mi-epul/2025/03/uj-lakonegyed-es-lokalis-hangsulyu-bevasarlokozpont-epul-a-bayer-construct-kivitelezeseben
‘https://magyarepitok.hu/utepites/2025/09/az-uthalozat-bovitese-is-tarsul-a-budapest-sziveben-zajlo-irodanegyed-epitesehez
‘https://magyarepitok.hu/aktualis/2025/10/ma-delben-mutatkozott-be-a-fovaros-uj-bevasarlokozpontja
‘https://epiteszforum.hu/atadasra-kesz-a-zenit-corso–modern-infrastrukturaval-ujult-meg-zuglo-szive
‘https://magyarepitok.hu/mi-epul/2025/10/atadtak-zuglo-uj-talalkozasi-pontjat
‘https://24.hu/fn/gazdasag/2026/07/27/orban-kormany-irodahazak-vasarlas-ner/
‘https://telex.hu/belfold/2026/08/03/zuglo-irodapark-kormanyzati-tiborcz-istvan-magyar-peter
‘https://telex.hu/gazdasag/2026/08/07/zugloi-iroda-monstrum-bosnyak-ter-bayer-construct-pereskedes-allam-szerzodes-felmondas-300-milliard-forint
‘https://telex.hu/belfold/2026/08/14/zugloi-irodakomplexum-balazs-attila-kormany-elall-elovasarlasi-jog
‘https://telex.hu/belfold/2026/08/24/zuglo-xiv-kerulet-rozsa-andras-bayer-zuglo-varoskozpont-onkormanyzat-pert-indit
‘https://telex.hu/gazdasag/2026/08/26/bayer-construct-csodeljaras-kezdemenyezese-penzugyi-nehezseg-zuglo-varoskozpont-irodakomplexum
‘https://hang.hu/gazdasag/a-nyilvanossagnak-hirdeti-de-nem-adja-el-zugloi-irodahazait-a-bayer-construct-191883
‘https://444.hu/2026/09/03/pert-indit-zuglo-a-bosnyak-teri-irodakomplexumot-fejleszto-bayer-csoport-ellen
‘https://hang.hu/belfold/zuglo-perre-megy-a-bosnyak-teri-gigaberuhazas-ugyeben-191915
‘https://telex.hu/belfold/2026/09/05/zuglo-bayer-construct-bosnyak-teri-irodak